É válida a cota condominial reduzida para unidades não comercializadas?

Pagamento de cota condominial diferenciada e responsabilidade por obrigações condominiais – TJCE

O caso foi julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE), Apelação Cível nº 0251942-47.2020.8.06.0001 , em 20 de fevereiro de 2024, sob relatoria do Desembargador José Evandro Nogueira Lima Filho.

O processo envolveu recurso interposto pela empresa Villa Sol Empreendimentos Ltda – EPP contra sentença proferida nos embargos à execução movidos em face do Condomínio Edifício Solar de Iracema.

A presente jurisprudência aborda controvérsias comuns em condomínios edilícios, envolvendo:

(a) - A validade de cláusula de convenção que estabelece valor reduzido de taxa condominial para unidades não comercializadas pela incorporadora;

(b) - A compensação de valores pagos às expensas do condômino apelante;

(c) - A definição sobre quem é responsável pelas dívidas condominiais em casos de compromisso de compra e venda não registrado.

1. Cláusula de pagamento reduzido – Norma abusiva

No caso em análise, a convenção condominial, elaborada pela própria construtora/incorporadora, previa que as unidades ainda não comercializadas por ela teriam direito ao pagamento de apenas 30% da taxa condominial ordinária.

Essa previsão foi considerada nula com fundamento no Informativo 664 do STJ (REsp 1.816.039/MG), que firmou o entendimento de que não é possível criar benefício de caráter subjetivo em detrimento da coletividade condominial, pois a taxa condominial é fixada com base nas despesas gerais e no fundo de reserva, rateadas proporcionalmente à fração ideal da unidade, conforme art. 1.334, I, do Código Civil.

Permitir que algumas unidades paguem menos implica aumento indevido da contribuição dos demais condôminos, caracterizando enriquecimento sem causa e violação aos princípios da isonomia e da boa-fé objetiva.

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2. Compensação de valores pagos pelo apelante

Outro ponto importante foi o reconhecimento de que o apelante arcou com determinadas despesas do condomínio entre janeiro de 2016 e julho de 2017.

O síndico confirmou o fato, e os comprovantes foram juntados aos autos, de modo que o Tribunal determinou a compensação desses valores na execução, evitando bis in idem e enriquecimento ilícito do condomínio.

O fundamento legal adotado foram os arts. 368 e 380 do Código Civil, que tratam da compensação de dívidas.

3. Responsabilidade por cotas condominiais em compromisso de compra e venda não registrado

A discussão sobre quem deve responder por dívidas condominiais quando há compromisso de compra e venda não levado a registro foi solucionada à luz do Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS).

Segundo a tese firmada, o registro não é o critério determinante, mas sim:

• A imissão na posse pelo comprador; e

• A ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.

Se comprovados esses dois elementos, afasta-se a responsabilidade do promitente vendedor.

No caso concreto, não houve prova da imissão na posse, razão pela qual se manteve a responsabilidade da incorporadora pelas cotas condominiais.

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Conclusão

O Tribunal deu provimento parcial ao recurso, apenas para determinar a compensação dos valores pagos pelo apelante.

Manteve-se a nulidade da cláusula que reduzia a taxa condominial e a responsabilidade do promitente vendedor pelas cotas das unidades vendidas, por ausência de comprovação de posse pelos compradores.

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Aju/SE, 20.08.2025.

Autores:

Referências

BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

STJ – Informativo 664: REsp 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 04 fev. 2020.

STJ – Tema 886: REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, julgado em 8 abr. 2015.

TJCE. Apelação Cível nº 0251942-47.2020.8.06.0001, Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho, julgado em 20 fev. 2024.

Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise individual do caso.